💰 1. 가계대출이 ‘역대급’이라는 건 무슨 의미인가
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2025년 현재 가계부채는 GDP 대비 105~110% 수준으로, OECD에서도 상위권입니다.
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특히 주택담보대출과 전세자금대출이 대부분을 차지하고, 금리가 아직 높기 때문에 원리금 상환 부담이 큽니다.
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대출 여력이 줄면 신규 수요도 줄고, 기존 매수자들도 추가 매입 여력이 거의 없습니다.
👉 즉, “수요 쪽이 질식된 시장”이에요.
🏦 2. 금리·대출규제 환경이 여전히 ‘긴축적’
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기준금리가 3%대 중후반, 시중은행 주담대 금리는 여전히 5~6%대 수준입니다.
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정부가 일시적으로 완화 정책(청년 LTV 완화 등)을 내놨지만, 시장 전체 유동성을 늘리는 수준은 아닙니다.
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은행들도 DSR 40% 규제 때문에 실제로 대출을 해줄 여력이 제한적이죠.
👉 즉, 돈을 빌려 집을 살 사람이 줄어들었어요.
📉 3. 거래량이 회복되지 않음
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서울 전체 거래량은 여전히 코로나 전 수준의 30~40% 수준에 머물고 있습니다.
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일부 강남권·신축·한강변 등은 거래가 몰려 “국지적 폭등”이 나타나지만,
외곽(노원, 도봉, 강북, 금천 등)은 거래 절벽이 지속되고 있어요.
👉 전체적으로 보면 “양극화된 시장”, 즉 부분 상승 + 다수 정체 구조입니다.
🧩 4. 그럼 왜 언론엔 ‘폭등’ 뉴스가 나오냐
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국지적 반등을 과장하는 경우 — 예를 들어, 한강변 초고가 아파트나 신축 단지 일부만 가격이 뛰어도 평균값이 확 올라갑니다.
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기저효과 — 2023~2024년 하락분이 컸기 때문에, 그 이후 10~15% 반등해도 “폭등”처럼 보이는 착시가 생깁니다.
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정책·선거 영향 — 정부 정책, 규제 완화 기대감, 또는 정치 이벤트에 따라 언론 보도가 과열되기도 합니다.
📊 5. 실제로는 이런 흐름일 가능성이 큼
| 구분 |
최근 1년 가격 흐름 |
특징 |
|---|
| 강남·서초·송파 |
+10~20% 반등 |
신축·한강 조망권, 재건축 수요 |
| 성동·용산·마포 |
+5~10% 상승 |
교통·직주근접 인기 지역 |
| 강북·노원·도봉·금천 등 |
0~+3%, 일부 하락 |
실수요 위주, 매수세 약함 |
| 수도권 외곽 (김포, 인천, 남양주 등) |
-2~+2% |
미분양과 전세가율 하락 여전 |
👉 결국 국지적 강세 + 전체 정체 구조입니다.
국민들이 돈이 없는데 일부지역을 올리는건 이미 폭등전에 그 지역에 집을 샀던 분들과
경제적 여유있는 일부 부자들인건데 딱 그게 전부인거죠.
그러니 서울도 윤석열시절에도 집값 상승을 크게 못한 이유이기도 하죠
돈이 없습니다. 국민들이
이게 가장 크죠 | 
