부동산 관련 불편한 진실들 > 자유게시판

1. 전 세계 1위의 가계 부채

 - 이제 세계 최고를 찍다 못해 GDP 100%를 넘겼습니다. 그리고 월세보증금과 제대로 파악이 안된 전세보증금을 제외한 은행에 자료가 있는 전세보증금이 1058조가 있죠. 이걸 더하면 2925조가 됩니다. 

 - 한국 가계의 DSR 비중은 13.6% 죠. 세계 2위입니다. 소득이 양극화 되어 있는 것을 감안한다면 한계 가계는 엄청난 숫자가 잠재되어 있을꺼라 짐작할 수 있습니다. 그나마 다행인 점은 블루칩인 아파트가 많다는 것. 반대로 상업용 부동산은 부실폭탄을 싣고 빠르게 질주하는 중이죠.

 - 지금의 부동산 반등은 당연히 올해 초에 다양한 양적완화를 한 덕분이지요. 거기다 환율방어하면서 추가된 양적완화는 사람들은 의식도 못할 때 유동성을 공급해줬습니다. 그리고 50년 만기 대출이라는 초유의 작품도 나오게 됩니다. 

 - 대출 금리도 일시적으로 정부의 입김으로 내렸었지만 지금은 자금을 끌어올 여력 즉 금리 자체가 워낙 올라버려서 은행도 적자를 면하려면 대출 금리를 올려야 합니다. 정부 정책 대출도 올렸죠. 지금은 실제로 대출받을 사람들이 창구에 달려가보면 느끼겠지만 연초에 비해 제법 올랐습니다. 그리고 미국은 일본의 도움을 받아가며 계속 고금리 기조를 유지할 생각이죠. 중국과의 승부가 중요할테니까요.

2. 추격 매수자 실종

- 현재 20대 30대 주담대 대출자들의 연체율이 지속적으로 상승중입니다. 사실 연체란 것도 계속 유예하게 되면 연체 통계에서 쉽게 빠질 수 있는데 그런 것들을 빼더라도 작년 상반기에 비해 지금의 연체율이 2.5배 증가한 상황입니다. 작년에 막차탔던 영끌족에 올해 봄, 여름에 합류한 영끌족의 주담대 금액도 계속 상승중이고 6월말 기준 34조를 넘기고 있습니다. 연체율은 0.44%에 이르고 있구요. 각자의 집은 사실상 최후의 보루인데도 그걸 못내서 연체하고 있는 상황인거죠.

- 올해 초 특례보금자리 등 정부의 양적완화로 인해 봄, 여름 기간동안 주담대가 엄청 급증했습니다. 그런데 문제는 이제 와서 특례보금자리론이 사실상 문 닫았다는 겁니다. 아직 잔금을 안한 사람들이 많을텐데 이들의 멘붕이 염려됩니다.

3. 1인당 가계부채 평균 1억 육박

- 세종 서울 경기 대구 같은 부동산 과열되었던 곳들은 당연하게도 1억이 넘었습니다. 사고싶은 집이 있다고 쳐도 여력이 없습니다. 살수가 없죠. 중국이야 특수한 호구제 등을 완화하거나 시스템적으로 몇가지 우대를 해주는 등 아직 카드가 남아있지만 한국은 자유롭게 이사 가능한 자유국가죠. 카드가 별로 없습니다. 

4. 분양의 양극화

- 인기지역의 청약 열기는 여전히 뜨겁습니다. 그러나 분양권 투자를 실패한 지역의 잔금 문제, 혹은 악성 재고로 남게될 미분양 등은 지금 진행되고 있는 다양한 건설현장과 부동산 PF를 얼어붙게 만들겁니다. 그 여파는 건설사의 부도나 파산으로 드러나게 되겠죠. 아무리 미분양이더라도 70% 정도만 분양된다면 나머지는 회사보유분으로 끌고 갈 수도 있고 살아갈 방법은 있을겁니다. 문제는 그 이하의 분양율이 되겠죠. 

- 그리고 미래 잠재 매수자들 조차도 인기지역 청약에만 매달리는 실정이라 기존 구축은 거래 절벽 상황에 놓여있습니다. 대부분의 상승분을 다 토해내면서까지 일시적 1가구 2주택 대출 상황 한계까지 버티다버티다 내놓는 그런 물건들이 하반기에 더 많아질 것입니다. 

- 잠재적 매수자들이 원하는 집도 신축일 가능성이 매우 높습니다. 구축은 지금의 부동산 PF부실 우려의 후폭풍으로 앞으로 재건축은 요원할테고 지금 진행되는 곳들도 대부분 멈춰설지도 모를 위험한 상황이 지금의 부동산 상황입니다. 새마을금고의 일부 지점은 이미 망해서 넘어갔고 위험 지점도 연체율이 10%를 넘는 곳이 계속 늘어나는 중입니다.

5. 잔금의 타이밍

- 지금 등록된 실거래들 중에서도 잔금은 내년인 것들이 제법 있습니다. 즉 신고가들 중 44%는 거래 취소를 한다는 건 이미 사실로 증명되었습니다. 이런 것들에 대해 잘 모르는 부동산 초보들은 지금이 상승 타이밍인 줄 알고 장기간의 금융노예를 자처하는 것이 지금의 상황입니다. 

- 문제는 미국의 고금리 정책의 영향을 한국은행이 안 받을 수 없기에 금융채 금리도 고금리입니다. 대출금리가 점점 올라가는 것은 거의 기정사실화 되었습니다. 

- 미국은 내년 11월 대선 전에 중국에게 한방을 먹이고 난 후 다시 선거 전 경기부양을 해야하기에 올해 말이나 내년 초에 중국 경제에 한차례 타격을 줄 수 있는 이벤트나 시나리오가 필요합니다. 러우전쟁은 말할 것도 없고 브릭스와 화폐전쟁은 물론이며 중동, 아프리카 가릴 것 없이 전역에서 서로에게 타격을 줄 수 있는 것은 최대한 동원하게 될 것입니다. 미국은 최종 목표가 중국이라서 이제와서 연준이 금리를 내리고 꼬리를 내릴 일은 없다고 전망됩니다. 문제는 그 유탄을 한국이 맞을수도 있다는 거겠죠.

- 중국이 무릎꿇지 않았을 때 미국의 전략은 여전히 고금리일 가능성이 매우 높습니다. 미국이 알아서 고금리를 접는다 그것은 달러패권에도 영향을 줄 수 있기 때문에 큰 그림을 그린 미국 입장에선 그런 선택지는 생각하지 않을 가능성이 큽니다. 그럴려고 리쇼어링하고 동맹국 괴롭히고 있는 거거든요. 그리고 일본이 마지막 한타를 칠 예정입니다. 엄청난 엔저 이후의 엔고는 치명타가 될 수 있습니다. 그럴려고 사무라이본드 발행 해주는 거거든요.

6. 한국 경제

- 한국은 중국과 미국이 싸우는데 혼자 독야청청 잘 나갈 수 있는 용가리 통뼈가 아닙니다. 아니 그 둘 사이에서 새우 등 터지는 중입니다. 미래에 반도체, 자동차, 2차전지, 초전도체 같은 미래 먹거리들이 대박을 치지 않으면 미래가 불투명한 선진국의 함정에 빠진 저출산 국가가 될 뿐입니다. 그 와중에 미래먹거리들은 미국에 일본에 공장을 지어주는 중입니다. 미래 먹거리는 미국과 일본과 같이 먹어야 하는거죠. 

- 한국 은행이 굳이 금리를 올리지 않아도 현재 각종 자금 조달 비용은 연중 최고치를 계속해서 경신하고 있습니다. 모든 분야에서 경제에 빨간불이 켜지는 중이죠. 부채폭탄이 터지지 않게 모든 대출에 유예기간을 늘려주는 꼼수를 취하고 있긴 하지만 이것은 터지지 않을때만 유효한 전략입니다. 만에 하나 어디 한군데라도 터지게 된다면 그땐 수습 불가할 것입니다. 그렇지만 정부도 이런 걸 알고 있기에 최대한 총선전까지는 어떻게든 건드리지 않을 예정입니다. 그러나 실제 시장 플레이어들의 위기감은 상당히 높은 편입니다. 

- 정부가 이렇게까지 좀비기업과 한계가구, 한계자영업자들을 살려주려고 노력중인데도 그것도 못 버티는 구성원들이 점점 늘어나고 있는 중입니다. 그것이 연체율로 표시가 날 것입니다. 3분기가 지나고 나면 또 숫자로 확인 할 수 있을 것입니다. 아파트를 구매한 국민들이야 50년동안 허리띠를 졸라매고 매달 두명 중 한명의 월급을 토해내면 된다지만 기업과 은행은 이야기가 달라집니다. 결국 어디 하나라도 파산을 하게 된다면 그 연쇄효과는 상당할 것입니다. IMF시절에도 95년 96년 97년 꾸준히 대기업들이 파산해왔습니다. 그리고 그 시절과 다른 점은 부동산 PF라는 괴물이 하나 더 추가되었다는 점입니다. 증권사 저축은행 등의 PF연체율은 이미 정상범위를 넘어섰습니다. 무려 17% 입니다. 

- 그것뿐만이 아닙니다. 각종 공기업과 공공기관에서 발행한 채권들은 미래를 잡아먹고 있습니다. 이런 채권들은 지난 7년간 꾸준히 증가해왔으며 이제 한계에 다가가는 중입니다. 비용 상승이나 구조조정 등으로 현실화 될 예정입니다.

- 이런 불안한 상황을 다들 몸으로 느껴서인지 오히려 둔감해진건지 대출을 내어서 주식 등에 올인하는 경우가 많아졌습니다. 일부 종목들은 연초에 비해 몇배씩 오르며 이런 경향을 더 부추겼습니다. 이런 빚투는 주가가 하향하게 되면 더 악영향을 주게 될 것입니다. 그리고 큰 그림들은 이제 거의 그려진 상황입니다.

7. 대부분의 사람들은 경제 공부를 책으로 하지 않는 것 같습니다. 다른 거인의 어깨를 빌리며 다른 인플루언서의 생각을 내 생각이라 믿고 컬트럴 씨 컬트럴 브이하면서 똑똑한 척 하는 경우가 상당히 많습니다. 그래서 쉽게 흔들리고 쉽게 선동당합니다. 정보는 그 어느때보다도 많지만 그것을 비판하고 해석해내는 능력이 많이 무너진 것을 요즘 느낄 수 있습니다. 그래서 긴 글을 읽고도 사라는 거냐 말라는 거냐 식의 댓글을 달기도 합니다. 지금은 겨울이 오고 있는 중입니다. 그 어느때보다도 겨울 준비를 잘 해야하는 타이밍이라고 말씀드리고 싶습니다.

상황이 크게 급변하면 또 그때 한번 글을 써보겠습니다. 긴 글 읽으시느라 수고 많으셨습니다.